在深圳置业，预算有限的购房者常将目光投向深圳小产权房与深圳农民房。这类房源价格优势明显，但结构与产权风险并存，需系统评估。

一、结构安全评估要点

看房时重点检查：

• 基础与墙体：有无沉降裂缝，尤其是承重墙45度斜裂；
• 楼板厚度：深圳农民房普遍楼板仅8-10cm，敲击听声辨空鼓；
• 消防通道：楼梯宽度是否≥1.1米，有无逃生窗。

早期村民自建楼多无正规勘察，加建至8层以上时，底层柱轴压比常超限，务必请专业机构做回弹检测。

二、产权风险识别

深圳历史遗留违法建筑分“深圳大红本”与“绿本”两类。大红本为国有出让用地，可分割登记；农民房多为绿本或历史遗留回执，仅限村内流转。东莞小产权房同理，需核对《东莞市历史遗留违法建筑普查申报收件回执》。

关键动作：到街道查违办调取“一户一栋”档案，确认无占用基本农田。若遇东莞农民房声称可“转正”，基本是话术，目前仅限补缴地价后转红本，且需符合规划。

常见问题

Q：律师见证有用吗？
A：仅证明签约事实，不改变产权性质，遇拆迁补偿仍归原村民。

Q：绿本能否过户？
A：不能，只能签转让协议，存在一房多卖风险。

选购深圳小产权房或东莞小产权房，本质是买使用权而非产权。建议优先选已纳入城市更新单元且容积率低于2.0的房源，并预留15%预算用于结构加固。深圳市鸿福房地产经纪有限公司提醒：所有合同需经村股份公司盖章备案，降低后续纠纷概率。