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详细阐述小产权房的症结及相应可行的解决办法

发布时间:2020-12-14作者:小编游览:252

摘要:随着中国城市化进程的加快。小产权房问题备受社会关注。综合小产权房产生的原因.得出小产权房问题的症结在于城乡二元土地所有制和城乡户籍制度的不平等,以及征地补偿制度的不合理文章针对小产权房问题的症结对现行制度进行简要分析,进而对小产权房问题提出相应的解决办法。为小产权房问题的解决提供法律依据。


近年来.随着我国商品房价格的持续上涨.房地产市场不可避免的产生了一些问题,其中小产权房问题引起了社会各界的关注。小产权房的发展历程演绎着一种自发的产权演进和制度变迁的过程,可以说小产权房问题的产生有其深刻的社会、经济和制度背景。因此,小产权房问题的存在对我国房地产市场,以及社会的持续发展有着重要的影响,其是否妥善解决对我国城乡一体化进程有重大的现实意义。


1、小产权房的概述

小产权房是指建设在农村集体土地上并向集体经济组织以外的成员销售的住宅.由于未缴纳土地出让金等费用,无法取得国家房管部门核发的产权证书,而是由村委会或乡政府颁发的权属证书,因此俗称“小产权房”。业内人士指出,由于小产权房用地是使用农村集体用地或是农民自己的“宅基地”.因而“小产权房”从规划用地、施工建设到最后销售,均无需经过国家相关管理部门批准,建设成本低廉,开发商利润丰厚,导致市场上的“小产权房”房源不断。随着中国城市化进程的加快。城市人口增多,城市房地产价格的不断上涨,城市居民对小产权房的需求Et益增加。小产权房的开发,正好满足了市场经济下的多元化需求,通过供给土地开发小产权房,农民、村集体、乡政府和开发商均可以获得不同程度的收入。各方主体利益的一致性催生了大量的小产权房。


2、小产权房问题的症结一制度分析


2.1产权制度


2.1.1农村集体并没有真正拥有集体土地所有权


《土地管理法》第十一条规定:“农民集体所有的土地.由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权”。从此规定可以看出。集体土地所有权的主体应为农民集体。我国《物权法》第三十九条规定:“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。根据所有的一般理论,所有权有四项基本权能,分别为占有、使用、收益和处分,其中,最核心的是处分权,所有权人实现所有权的重要途径是通过对自己财产的处分。但根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》、和《物权法》等现行法律的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租等用于非农建设。禁止了农村集体土地进入市场交易,这实际上是剥夺了作为集体土地所有者对自己财产的处分权.也就相当于否定集体土地所有者的所有权。因此,这样的“所有权”并不能称之为法律意义上的所有权.农村集体也没有真正拥有集体土地所有权。在城市化进程中,随着土地要素价格的不断上涨,城乡土地的二元结构产生了一个巨大的获利机会,小产权房则是农民集体为了把握这个机会.让自己能够在土地增值的过程中尝试确认集体土地所有权而作出的一种自发性的集体行动。

详细阐述小产权房的症结及相应可行的解决办法

2.1.2城乡二元的用地体制不平等


小产权房问题的实质是集体土地使用权不能进入一级市场流转。由于现行《土地管理法》对集体土地的用途予以严格限制.要想利用农村集体土地从事农业生产以外的开发利用则必须先将其所有权性质转为国家所有。农村集体建设用地和城市建设用地产权地位的不平等表现在:①国有建设用地有正式的土地使用权拍卖市场.实行市场定价,而农村集体建设用地流转的使用权市场体系和价格形成机制一直没有建立起来,导致了城市国有土地和农村集体所有制性质的土地之间出现了“同地不同价”和“同地不同权”的问题;②国家垄断了土地一级市场的供给,大量的土地增值收益在征地过程中被地方政府攫取。而农民在土地快速增值的过程中并没有得到合理的利益补偿:③城市建设用地具有资产功能,可以为购买者用于抵押在银行等融资机构进行再融资和资产评估,而农村建设用地不具备该功能。


2.2征地补偿制度


2.2.1补偿的利益主体不明确


现行的法律并没有对集体经济组织的具体范围作出明确、详细的规定,导致农村土地集体所有权的虚化。集体土地所有制以“集体”为农村土地的所有者,农村土地在被征用后的征地补偿款本是发放给集体经济组织的,但我国法律对于集体的概念界定模糊。农民、乡镇、村小组各个主体间存在一定的利益冲突。且农民个体在集体中的权利义务也不明确,这容易导致真正需要得到补偿的农民得不到应有的补偿,造成失地农民陷入财产困境。


2.2.2补偿的标准制定不舍理


集体土地所有权征收是我国土地所有权变动的唯一途径。解决小产权房问题的关键,是国家对小产权房用地的征收。这同时也涉及对房屋的征收,所以与一般的农村集体土地所有权征收有较大区别。因此.对于小产权房用地的征收不能机械地适用相关法律中关于土地征收的规定,而应适当援引国有土地上房屋征收与补偿的法律规定。土地作为一种生产要素,其价值凭借自身的稀缺性需要入市来获得增值价值。小产权房就是农民实现土地增值最有效的措施。如果想要失地农民不依靠小产权房来解决因为城乡二元的用地体制造成的财产困境。各地应根据经济发展水平,扩大征地补偿范围,提高补偿标准,保证农民在失去土地之后的长久生计不受影响。2.3城乡户籍制度一直以来,我国实行城乡二元户籍制度,农民被排除在体制之外。不能与城镇居民享有同等的权利与义务。(1)在二元结构户籍制度的管理下.流动人口的户口不能随迁至其生活、工作的城镇,这是农民不舍放弃土地的主要原因。(2)城市化问题导致了土地城市化与人口城市化.大量的农村土地被过快地划入城区,农民失地后,政府却没有能力为农民提供合适的居住空间和稳定的就业。(3)国家在土地开发市场上的垄断权,通过土地征收手段以满足城市化对土地的刚性需求,使得农民基于户籍身份获得的土地权利难以对抗各地城市化进程中的土地征收。导致农民身份的被动改变和地权的丧失。目前,现行土地管理制度对农民转户过程中土地问题的处理办法已严重滞后于人口城镇化发展的需要,小产权房的开发建设则是农民集体在现行城乡二元户籍和土地制度安排下作出的一种理性选择。


3、小产权房问题的解决办法


3.1完善土地立法,实现土地确权


小产权房问题的症结在于集体土地所有权主体的虚化。因此,如何确定集体土地所有权主体是有效解决小产权房问题的根本所在。(1)必须从土地所有制入手,以《宪法》精神为宗旨,通过改革尤其是从法律上完善土地制度,明确农村集体所有权中“集体”的具体范围,确定农村集体产权的主体,承认农村集体土地所有者的权利,让农民充分享有土地非农化进程中的各项权益。让农民真正成为土地的主人。(2)修改土地管理法规,建立统一的城乡建设用地市场,实现城乡土地市场一体化。尊重市场经济规律。实现集体土地和国有土地同价同权。随着两种土地不平等性的消失.在市场自发的调控下,国有土地使用权出让价格将会降低,城市商品房价格将随之下降,小产权房与商品房之间的价格差距也将随之缩小。(3)完善集体土地收益权,让农民切实享受城市化进程中所带来经济快速发展的成果,分享低价上涨的利益。


3.2完善征地补偿制度


(1)首先,明确征地补偿的利益主体,遵循公平合理原则。从《中华人民共和国土地管理法》的规定来看,国家征用土地,被征地主体是农村集体经济组织和农民,对于有权享受征地补偿费用的主体,除确定地上附着物和青苗补偿费明确规定由农民个人所有外。其他补偿主体均是农村集体经济组织。其次。政府征地应明确征收的民事法律关系属性。是平等主体之间的商品交换关系。应遵循平等自愿原则和等价有偿原则。(2)丰富征地补偿方式,完善失地农民安置措施。建立多元化的能够满足不同受偿主体实际需求的征地补偿制度。主要可以分为以下两大类:①对于以土地作为基本生活来源的农民来说,土地是其生存之本,在可能的情况下,赋予被征地农民请求替代地补偿的权利;②对于仅保留农民身份而在城市生活的准市民或者以在城市打工为主要生活来源的农民工来说,可以选择征地补偿费人股方式或土地债券补偿安置方式。总之,根据失地农民自己的个人意愿,选择其合适的补偿方式,为失地农民提供长期稳定的社会保障。


3.3深化户籍制度改革


解决小产权房问题,不可回避的是如何正确处理好农村转移人口市民化过程中的土地问题,满足人口城镇化发展的需要。这也是户籍制度改革的关键环节。推进农业转移人口市民化,在农民转户过程中就必然会涉及到土地问题的处理。国务院最近批转的《关于2015年深化经济体制改革重点工作意见》提出,要抓紧实施户籍制度改革,落实放宽户口迁移政策,完善配套措施,建立城乡统一的户口登记制度。通过落实户籍改革,消除城乡居民的差别待遇.真正实现城镇基本公共服务的全覆盖和均等化。同时,《十三五规划建议》也提出:推进以人为核心的新型城镇化。深化户籍制度改革,促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户,并与城镇居民有同等权利和义务。另外,由于住房制度改革中住房保障制度的缺失和城市商品房价格超出中低收入者的承受能力,所以城市中的中低收入者成为小产权房最大的消费群体。因此,政府应健全城市住房保障制度,加快推进住房保障和供应体系建设,建立和完善以经济实用住房为主的多层次城镇住房供应体系,或者广泛发展合作建房等形式,坚持市场化改革方向.充分激发市场活力,满足多层次住房需求。


4、结语

小产权房问题已经从一个经济问题演变为社会问题,备受社会关注。习近平总书记指出,“住房问题既是民生问题也是发展问题,关系千家万户切身利益,关系人民安居乐业,关系经济社会发展全局,关系社会和谐稳定”。所以,小产权房问题如果解决不好,必将导致房地产行业的不稳定状态长期存在,直接制约我国城乡一体化进程的发展,最终影响社会稳定。因此,立法机关应及时修改不合实际的法律法规及相关政策,加快土地改革和户籍改革,完善征地补偿制度,为小产权房问题的解决提供法律依据。同时,通过平衡利益,加强政府的职能监管,不断完善社会保障制度,统筹兼顾,促使我国房地产市场健康和谐发展。


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